Bei einer Scheidung trennen sich die Wege der bisherigen Ehepartner. Der Hausrat wird aufgeteilt, aber was passiert mit der Immobilie, die oft beiden gehört?
Dabei kann es sich um das gemeinsame Einfamilienhaus handeln, aber auch um Mietshäuser oder Eigentumswohnungen, die während der Ehezeit gemeinschaftlich angeschafft wurden. Diese Immobilien verbleiben auch nach durchgeführtem Zugewinnausgleich im jeweiligen Eigentum der Eheleute.
Allerdings besteht in den meisten Fällen ein Interesse daran, das gemeinschaftliche Eigentum aufzuheben, da sich die Verwaltung gemeinsamer Immobilien nach Trennung und Scheidung in der Regel als ausgesprochen schwierig erweist. Hinzu kommt, dass in vielen Fällen die Immobilien nicht vollständig bezahlt sind, sodass ein regelmäßiger Schuldendienst einzuhalten ist, was die finanziellen Möglichkeiten getrennt lebender oder geschiedener Eheleute häufig übersteigt.
Eine naheliegende Möglichkeit ist die Übernahme der Immobilie durch einen der beiden Ehepartner. Wichtig zu wissen: Der Güterstand in der geschiedenen Ehe spielt bei der Aufteilung des Grundvermögens keine Rolle!
Ein Beispiel: Andrea und Michal P. aus Düsseldorf beabsichtigen, sich nach zehnjähriger Ehe scheiden zu lassen. Während ihrer Ehe haben sie ein Einfamilienhaus gekauft, welches beiden jeweils zur Hälfte gehört. Da Andrea P. zu ihrem neuen Lebensgefährten nach München ziehen wird, möchte ihr Ehemann Michael P. das Einfamilienhaus weiter nutzen. Sie kommen überein, dass Andrea P. ihren Eigentumsanteil an ihren Noch-Ehemann Michael überträgt.
Ein Wertgutachten hilft Streit vermeiden
Hierbei ist zunächst der Wert der Immobilie zu ermitteln. Der exakte Weg der Wertermittlung erfolgt über ein Sachverständigengutachten, das man bei den in den meisten Städten eingerichteten Gutachterausschüssen, aber auch bei freien Architekten in Auftrag geben kann. Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, bereits vorab zu vereinbaren, welcher Gutachter beauftragt werden soll. Darüber hinaus sollte sicherheitshalber auch festgelegt werden, dass das Gutachten dieses Gutachters von beiden Seiten akzeptiert wird. So ein qualifiziertes Wertgutachten hat natürlich seinen Preis.
Es gibt alternativ auch preisgünstigere Möglichkeiten, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. So könnte zum Beispiel ein Makler den Wert einschätzen, oder die Immobilienpreise in der Nachbarschaft könnten als Grundlage genommen werden. Diese Lösungen sind zwar billiger, bergen aber ein gewisses Restrisiko.
Im vorliegenden Fall kommt der von den Eheleuten P. beauftragte Gutachterausschuss zu dem Ergebnis, dass das Einfamilienhaus einen Wert von 400.000 Euro hat, sodass Michael P. seiner Ehefrau als Gegenleistung für die Übertragung des halben Hausanteils einen Betrag von 200.000 Euro zahlen muss.
Vorsicht bei der Haftungsfrage
Sollte die Immobilie noch mit Hypotheken belastet sein, muss dies bei der Bewertung natürlich berücksichtigt werden.
Im Beispielfall beträgt die noch auf dem Grundstück lastende Grundschuld 60.000 Euro. Michael P. verpflichtet sich, die Tilgung des Darlehens und die laufenden Zinszahlungen zu übernehmen. ExEhefrau Andrea P. beteiligt sich daran mit der Hälfte, also 30.000 Euro. Dadurch erhält sie bei der Schlußabrechnung für die Übertragung ihrer Immobilienhälfte nicht 200.000 Euro, sondern nur noch 170.000 Euro.
Dabei muss Andrea P. unbedingt darauf achten, dass entweder die darlehensgebende Bank sie vollständig aus der Haftung entlässt, oder zumindest aber ihr Ehemann sie von allen Ansprüchen aus dem Grundpfandrecht zugrunde liegenden Darlehen freistellt.
Die Alternative – ein Verkauf an Dritte
Trennung und Ehescheidung führen häufig dazu, dass gemeinsam erworbene Immobilien, insbesondere auch das gemeinsame Einfamilienhaus, nicht gehalten werden können beziehungsweise dies auch gar nicht erwünscht ist. In den meisten Fällen vereinbaren trennungs- und scheidungswillige Eheleute den Verkauf der Immobilie. Der Erlös soll dann geteilt werden.
Ein Beispiel: Andreas und Karin W. haben sich vor fünf Jahren eine Finca in der Nähe von Port Andratx gekauft, weil ihre gemeinsamen Kinder naturverbunden aufwachsen sollten. Für Karin S. völlig unerwartet, will ihr Ehemann sich nunmehr scheiden lassen, da er seine Jugendfreundin wieder getroffen hat. Das gemeinsame Haus kann unter diesen Umständen finanziell nicht mehr gehalten werden. Die Eheleute entscheiden sich daher für einen Verkauf an einen Dritten.
Um die Kosten für ein Gutachten zu sparen, einigen sich die Eheleute auf einen Immobilienwert von 600.000 Euro. Das war der damalige Kaufpreis. Die Finca ist noch mit 400.000 Euro belastet. Aufgrund der gestiegener Immobilienpreise erzielen sie beim Verkauf tatsächlich die geschätzten 600.000 Euro. Unter Berücksichtigung der bestehenden Darlehen erhält jeder Ehepartner bei der Schlußabrechnung 100.000 Euro.
Letzte Lösung – die Teilungsversteigerung
Können die Eheleute sich über die Verwertung der Immobilie absolut nicht einigen, bleibt nur noch der Weg einer Teilungsversteigerung. Dabei wird die Bruchteilsgemeinschaft an der gemeinsamen Immobilie mittels gerichtlicher Hilfe aufgehoben.
Doch Achtung, eine Teilungsversteigerung ist die schlechteste Möglichkeit um die gemeinsame Immobilie zu verwerten. Häufig wird im gerichtlichen Verfahren nicht der tatsächliche Verkehrswert für die Immobilie erzielt.
